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問76:我想買小套房投資或自住,買小套房應該注意哪些問題?
: 小套房應注意問題 : (1) 單價是否偏高 : 小坪數住家基本上由於坪數小、總價低,加以賣方刻意提高貸款額度,因此,買得起的人也相對較多。也正由於此一特色所造成去化較為順利之優勢,因此賣方往往會將單價予以提高,而選購之時就應特別留意此一普遍存在的老問題。(2) 換屋的問題 : 買小套房,套房若為自住,通常為過渡型產品,35年後就得面臨換屋的問題,屆時勢必要先賣套房,再另買合意的房子,除了換屋成本大增外,更會面臨小套房接手侷限的問題,因此市場性很重要。(3)小眾產品 : 市場上小套房被定位成小眾產品,接手的人不外乎是單身貴族、新婚夫妻、投資客及少數特定對象,要能順利脫手稀有產品,除非降價求售,不然只能等待有緣人。套房一級戰區,北市中山區,小套房跌幅也是最深。接手族群一旦遇到資金需求時,只能將手上的套房出脫,因此價格較為混亂。套房的特性就是總價低,整棟純套房規劃至少百來戶,每一樓層少說10戶以上,住戶的品質參差不齊。加上許多投資客買來投資,對於承租戶的品質更無法控制,使得套房的轉手率高,管理品質無法維持,對房價造成致命傷。近年許多套房打著租金報酬率高於定存的口號,但投資者要先評估當地是否真能穩定維持號稱的租金水準;而且還要換個角度想,能夠負擔較高租金的民眾,在低利率的刺激下,會逐漸轉租為買,也就是負擔能力較高的承租方只會愈來愈少,出租率也會降低。一般而言,小坪數住家在購屋行動中往往屬於過渡時期之權宜措施,尤其對於新婚夫婦或成員不多的家庭而言,短期內堪稱合適,然一旦子女增加之後,其空間需求與居家功能可就大不相同,此時就得面臨換屋的煩惱,而其實際的使用機能亦必同時面臨考驗,因此在選購小坪數住家之前就應兼顧未來之實際需求,以免交屋不久便又面臨換屋的困擾。 (4)小心銷售與室內坪數差距過大 : 購買套房最大的問題在於銷售坪數(權狀坪數)與室內坪數差距大,這是因為除了要分攤大樓的公共設施外,扣掉穿廊及本身陽台面積,如此銷售面積與實際使用的室內面積大約可相差30%40%,差異相當大。小坪數住家雖具有總價較低之優點,然單價高、戶數多、房間小以及公共面積大等卻又是常見的潛在缺點,尤其是坪數偏小的開放空間大樓,其室內房間往往只有23左右,套房裡多了一根樑柱或是陽台,那麼實際使用面積恐怕相當狹小,這類的問題對於中古屋而言,購屋人較能清楚的知道實際使用坪數是多大,而購買套房的預售產品,則必須靠契約中明定樑柱位置、隔局尺寸標示等,以保障自己的權益。中聯不動產鑑定公司中聯地政士聯合事務所整理編輯 2361-6347 , 一般套房產品公設比多在20%30%之間,與一般的公寓大樓相比,7樓以下的公寓公設比大約是15%-20%7樓以上12樓以下約20%12樓以上約25%,若有開放空間譬如中庭等,則差不多有30%的公設比。因此套房與一般大樓產品相比,消費者所購買的每坪單價相對較高,使用面積卻相對較少。不過對於單身或無力購買或承租較大坪數的人來說,仍具有一定的吸引力。根據太平洋房屋的調查,目前市場上的小套房大致上有四種尺寸,其中迷你套房的特點只不過比一般的雅房多一套衛生設備,以雙人床作為標準,再加上標準的衛浴設備(175公分×200公分),因此整個套房面積約長625公分×寬285公分,相當於5.38坪;如果再稍大一點,可加放45公分寬的櫃子,面積則約為6.23坪。不過這類套房沒有辦法容納簡單的料理設備,適合不開伙的社會新鮮人或學生居住。如果加上一組簡單的料理設備,就是一般常見的小套房,面寬增加到400公分,面積約7.56坪。稍為寬敝的小套房,臥室部分除要擺得下雙人床,還要增加250公分長的小客廳,套房的長度增為875公分,在寬度方面,因為需增加料理台或電視櫃等,大約需增加100公分左右,室內面積大約達到10.59坪,適合新婚夫婦或把家當成工作室的SOHO族居住。(5)貸款不易 : 會購買小套房者僅少部份族群,一般家庭不會購買小套房當住家,而且小坪數公寓,住家環境較複雜,不動產交易流通性欠佳,故套房貸款成數較低(一般為56成左右),因此購置套房需準備較多的自有資金。套房一向不受銀行歡迎,目前套房能夠高額核貸的都是預售案,可以做到 8成這是因為建商和銀行專案配合,而且又是整批申貸,才有這種成數。少數9成貸款的案子,都是由建商以自有資金承做銀貸以外的部分,但這種公司借款多要求在交屋後兩年內要還完,而且利率也較高。至於成屋轉手的套房,因為是個別和銀行接洽,難度更高。目前銀行界對小套房的定義是12以下(有些銀行以15為標準),因為主要客層的經濟力不佳,再加上轉手較困難,以及金額不高、沒有賺頭,也是銀行對套房承貸意願較低的原因,這種貸款障礙當然會影響接手人的意願!。(6)建商違法興建夾層屋 : 讓原本6坪到12坪的小套房搖身一變,成為約10坪到21坪的樓中樓大套房,而消費者在不知購買違法夾層屋的情況下,買到遠高於市價行情將近1倍的房子。(7)管理維護是否良好 : 住家戶數多,不僅居家安全管理較容易出現漏洞,尤其建物維護上更是一大麻煩,因此選購之前應格外注意其整體之管理維護,否則很容易導致建物老舊而加速其減值幅度。(8)公共安全 : 小套房一層人多, 且流動性大, 出租戶多, 環境複雜, 不易管理, 公安也是需特別留意,戶數太多,其間難免居住份子較為複雜,甚至會出現居住人數眾多,公共設施如游泳池、健身房人滿為患之缺失。(9) 空間是否完整 : 小坪數住家之潛在缺點即在於坪數小所造成空間分割零碎以及走道過多之浪費,此時首應注意的是避免選購死角或狹長形之房屋,以免不良平面設計所導致之種種缺失,其中尤以L型或凸字型之格局最受爭議。另因坪數小,不僅整體規劃不易,平面設計更得大費周章,此在使用機能上不僅無法有效的發揮,更容易導致走道的浪費及暗房的產生,購屋時慎勿忽略此一問題所帶來之後遺症,一旦活動空間小於5坪,對於人體的建康將有影響。(10)通風採光是否良好 : 通風採光與戶數之多寡往往存在著密不可分的連帶關係,尤其坪數較小之住家,常易囿於土地形狀而造成規劃設計上之缺失,並進而導致通風採光之不良,尤其是位居後棟之格局,更常見只有單面採光之情況,而非2面或3面採光,其居家品質必然相對低落得多。(11)停車問題 : 大多數的套房產品無法達到一戶一車位,所以購屋人在購買套房產品時,應特別留意是否有停車位,或是停車位的問題是否可以得到解決,以免日後為停車問題煩惱。(12)樑柱是否欠當 : 小坪數住家往往由於坪數較小的關係而造成樑柱位置之不當,尤有甚者,倘若20幾層的開放空間大樓,其結構仍採RC構造,必然會造成樑柱特大的情形,此不僅會直接影響到裝潢及家具之擺設,如為避免大柱佔用空間而將陽台推出,則又可能降低陽台的使用功能,甚至會因違建而影響居家安全。(13)地形方正的基地,建商通常都規劃成正常住家;通常是過小或不方正的基地,才會做套房設計,因此消費者更需要謹慎挑選格局,特別是每層有十幾戶套房的個案,通常是長條型格局,太長的玄關會影響視覺,使房間感覺更小。還有像是弧形或三角形的基地,要注意邊間的套房可能會出現雙面採光或縮角弧度,空間也不易利用。另外,廁所門應避免正對床,或衛浴在屋宅中央,因為通風不佳者,長期居住有礙身心。(14)公設比 :現在套房合理的公設比約30% 上下,也就是10套房,室內不到7,關鍵就是公共設施,包括走道、機房、梯間、門廳,都需要共同分攤。但要注意的是虛坪,是否連車位、車道或是樓下大賣場的坪數都被灌在公共設施。如果是成屋,可以實際丈量室內面積,與權狀相較,或是查建築物測量成果圖,除以實際坪數,算出公設比;若是預售屋,只能丈量建築物藍圖(算出房屋內部的面積),再除以銷售面積,算出公設比。套房因戶數多,便需要規劃較多的走道,所以公共面積的分攤也會隨之增多,尤其是開放空間大樓,其公共面積往往高達30%,而一般住家則大都在20%左右,兩者相較,便可輕易分辨其公共面積偏大之缺點。套房都是以「登記面積」的坪數計價,而一般建物登記面積通常是「主建物」、「附屬建物」、「共同使用」面積的總和,其中花台、陽台屬於「附屬建物」,防空避難室、機械室屬於「共同使用」,其中「主建物」才是住家用的實際面積。 需留意實用性 以登記面積12的套房來說,如果扣掉公設比約30%,只剩下8.4,再扣掉屬於「附屬面積」的花台、陽台約2,可使用的主建物只剩下約6.4,空間則需規劃出111衛和廚房,加上入住後衣櫃、書櫃、家電等擺設的位置,必定會讓空間變得更加有限,消費者必須留意實用性。而部分銷售員在面對坪數小的疑問時,通常會以「使用面積」較大來做回應。而「使用面積」指的是像陽台、露台外推、樓頂加蓋和夾層等佔用的部分,「使用面積」雖比「登記面積」來得大,但未來轉手出售時,還是只能以「登記面積」計算售價,消費者在這一點上要三思。 (15)套房出租以戶為單位,「論間不論坪」,新舊房屋租金差異不大,房租高低主要看室內空間大小及其規劃而定。因此房價低、公設比低的套房享有較高的投資報酬率;另外預售套房的投資報酬可能不如比中古套房;坪數較大的套房也不見得享有較高的租金報酬。所以消費者購置套房自住(未來換屋需考慮轉出租問題)或出租,必須省思,買預售屋還是中古屋好?買12套房還是買14的套房較佳.(16)套房使用者大多外食,廚房空間夠用就好,車位也不是必要條件,由於日常採買、上班較為重要,因此購買套房首重生活機能與交通便利性,生活機能完善、交通便利的套房,房租自然居高不易,出租率也較高。一般而言,套房大樓戶數較多,門禁安全相當重要,一些老市區套房由於門禁管理鬆散,或投資客未過濾出租對象,已成藏污納垢之處,嚴重影響出租率,租金水準也漸趨滑落,這種大樓無法持續享有高投資報酬,消費者應避免選購。(17)購買套房投資必須要長期的收租的心理準備,18 %的投資報酬率,累積15年,幾乎可以賺上1倍本金。若購買幾年後便轉手賣出,可能因賠售及稅負支出不賺反虧,因此,沒有10年、15年以上的投資準備,實在不宜購置套房。還有套房的單價會比同地段的一般住家貴上一截,但別忽略它的折舊速度也最快。5年屋齡的一般住宅,房價約是新屋的8折,第6年起每年每坪少1萬元;但5年屋齡的小套房,房價只有新屋的6折。因此不要只看眼前預估的租金報酬,套房最容易賺租金、賠房價,因此買小套房還是優先看地段,才能保值。(18)購屋出租應先要清楚當地現在的租屋需求與租金水準,因此,目前已有承租方願繼續承租,或是不必再重新裝修就立即出租者,是套房投資優先選擇的標的。另外,套房投資人亦應思考是否能經由更改格局、增添設備而增加租金收入,以淡江大學總價225萬,貸款158萬,30322衛的公寓為例,若購買後改成4個設備齊全的小套房出租,年租金可增加1215萬元,投資報酬率亦增加3%左右,套房投資者應思考裝修以增加投資收益的可能性。思考裝修以增加投資收益的可能性。(19)至於在套房選購的秘訣有二,分別是交通便利以及生活機能佳,其中區域的選擇,建議最好選擇單價低,區域環境有實質利多,交通便利,生活機能佳,租屋需求強勁的地段,像大學商圈、百貨商圈、辦公商圈、捷運站旁邊等區域。以產品別看,具8%以上年房租報酬潛力房屋,分別為是捷運住宅+功能性套房、學生套房、溫泉套房、商務住宅等。這類高租金水準的房屋,共同的特徵是,總價不高、交通便捷、生活機能完善等。 綜合上述意見,有類套房不要碰:1.生活機能不佳的套房2.大眾交通不便的套房3.月租金超過15仟元的套房4.自備款門檻太低的套房5.將裝潢成本灌在房價,遠超過當地平均水準的套房6.休閒設施產權在建商手中的套房7.休閒設施管理成本太高的套房(20)至於套房產品多半位於辦公商圈和市區,也有位於市郊鄰近交通設施旁(如捷運系統)的,或位居風光明媚郊區,以綠色景觀「休閒產品」取勝的。不同種套房產品投資報酬率明顯不同,一般而言,捷運套房收益率最高,可達8%13%,其中結合溫泉、SPA、健身房、飯店式物業管理的投資報酬率都在10%以上。隨著捷運路網路漸次擴展,捷運站附近套房租金收益率逐步上升,不過市中心區捷運套房因為房價較高,租金收益率不容易超過10%,郊區捷運套房房價較低,租金收益率反而較高。(21)還有專以學生為對象的套房收益率次於捷運套房,由於租金穩定,房價不高,投資報酬可達10%左右。近年來套房具備更多機能,有的強調休閒取向、有的標榜商務功能,最典型的如溫泉套房、商務套房或是飯店式套房,這類功能性套房租金收益率也頗高。至於以往租金收益率最高的百貨商圈舊套房,由於多數未規劃休閒或商務功能,加上門禁管理漸趨鬆散,租金收益率有明顯下滑的情形。位於郊區或交通不便利的套房,多是建商一窩蜂搶建所致,由於空戶甚多,若空置時間過長,反而讓投資人真的「住進套房」,有意購買套房投資者不可不慎。(22)購買套房產品有哪些優缺點 : 購買套房需注意建築物本身的設計、管理和周遭環境,住戶最好不要太多,並嚴防其他不法行業介入。通常小套房有一房一廳及兩房一廳格局,多半位於辦公商圈和市區,也有在市郊鄰近交通設施旁(如捷運系統);近年來還興起「休閒產品」強調綠色景觀,位居風光明媚的都市郊區。套房的管理尤其重要,近來市區內小套房由於大樓管理不善,或投資客未過濾出租對象,在一般人心目中,已成藏污納垢之處,因而影響小套房在消費者心中的整體形象。至於投資者應特別注意租金行情及出租率之高低,在衡量成本及收益時,應就每年預期出租期扣除空屋期之後,再計算房屋收入,按理說,一年之出租期應以十個半月來計算較符合效益。
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